姫路の不動産査定ならアサヒ住宅|Q&A

土地と住まいのコンサルタント不動産売買、不動産売買の仲介、建物リフォーム等、土地建物に関することならお任せください!

よくある質問 Q&A

《不動産全般》  「不動産仲介」と「不動産買取」との違いは何ですか?
まず一つ目の違いは不動産買取はご所有の中古住宅・マンション・土地等の不動産売却をスムーズに進めることが可能です。「中古住宅・マンション・土地等、不動産買取価格」がご納得いただけましたら中古住宅・マンション・土地等、不動産売却が即可能です。いくらで売れるかわからないまま何ヶ月も待たされる事はありません。仲介業者が不動産売却価格を決定しても必ずその値段で売れると決まったわけではありません。 いくら高く売却したくても、その値段で中古住宅・マンション・土地等、不動産売却出来なければ、段々と値段を落としていくしかありません。更地の場合は別ですが、中古住宅・マンションなどで居住されている場合、急な購入者の内覧も有ります。長期間売却が決まらない場合もございます。二つ目の違いとしては、一般的に業者買取価格より業者仲介価格のほうが高額で成約になるということです。お客様の個々の考え方、資金計画の違いにもよりますが、どちらの方法が良いかご相談ください。
《不動産全般》  不動産会社はどんなことをしてくれるの?
売却のご相談では、まずお客様の意向をご確認致します。売却時期・売却期限・売却価格・資金計画などです。お客様の都合により先に物件の査定をさせて頂く事もあります。媒介契約にてお預かりしましたら、販売をかけます。インターネット・各不動産広告サイト・有力住宅雑誌・新聞折込と色々な方法で、広告活動を行います。お客様の中には近隣に知られたくないと言われる方もいらっしゃいますので、考慮し販売活動をかけます。建物・土地・マンションの売買・賃貸・有効利用のご提案はもちろんのこと、衣食住の「住」にまつわること全てのお手伝いをさせて頂きます。例えば、新しい家をご紹介するだけではなく、税金対策、住宅ローンのご提案、引越しのお手伝い、保険の手配、お店のご紹介など、多岐に渡ってお役に立ちます。
《不動産全般》  不動産を売却しやすい時期ってありますか?
売却不動産の種類によっても違いますが特別な時期はないと思います。戸建・マンションなどの居宅の購入者の年齢層で幼稚園から高校生のお子様がいらっしゃる方は、子供の長期休暇に合わせて引越しを希望される方が多いです。事業用の物件・土地に関しては時期に関して、あまり気にするようなことはないようです。売り出しを始めたら、早期売却に至るのが一番良いですが、長期に至る場合も必ず想定しておきましょう。変な話ですが、一生懸命売却活動をして一年間、買手が現れなかった物件に急に3人のお客様がつくような場合もあります。その物件の良さが1年後に一気に出たというか、縁・タイミングというか不思議な事もあります。
《不動産全般》  不動産の取引上でトラブルが生じた場合,どこに相談すればいいですか?
不動産業者の全国組織である宅地物件取引業協会の支部が全国にありますので、ここに相談されればと思います。又、不動産業者は、国士交通大臣や都道府県知事から土地建物取引業者免許証の交付を受けて営業していますので。各都道府県の不動産業の窓口でも、相談可能です。
《不動産全般》  ローン返済中の不動産を売ることは可能ですか?
抵当権のついた物件の売却は可能ですが、買い手はいませんので、通常は売買決済時に一括支払いを行い、抵当権を外すのと名義移転を同時に処理します。売買価格がローン残高を上回っていればこの方法が使えますが、逆に下回っているときは、売り手が差額を弁済しなければ、取引は成立しません。しかし不景気の影響により住宅ローン滞納されてからのご相談も多く、債権者交渉から販売・引越し先の紹介までお世話致します。差押えが入り競売開始決定通知書が届いた段階の方でも再生応援致しますのでご安心を。
《住まいの計画》 住み替えを考えている。売却か購入かどちらを先にしたほうが良いですか?
お客様の資金計画が鍵となります。一般的な考え方として資金計画に無理がない場合は、購入先行です。資金的に不安がある場合は、売却先行になります。ただ一概に言えないことも多々ありますので詳細な内容をお聞きする必要があります。
《住まいの計画》 近所に内緒で売却することはできる?
可能です。近隣に分からないように、売却をしたいとのご依頼は、結構あります。その場合、図面には住居表示を最後まで入れない。地図も特定できないようにする。折り込みチラシでも注意を払う。お客様宅へ伺う時、個人名にて訪問を名乗る等細かい配慮を致します。不動産会社間のみにご紹介し、チラシ広告などは行わずに売却活動をすることによって、近隣の方に知られずに行うことはできます。近隣の方に内緒でご売却したいというご相談はよくお伺い致しますので、お任せください!
《住まいの計画》 売出し前にリフォームしたほうが良いでしょうか?
売り出し前にリフォームをするケースは増えています。ただ買われる方との趣味趣向が合えば良いのですが、合わない場合は買主側で再度リフォームする事になります。その場合は売り出し金額からリフォーム金額の価格交渉が出てくる事が多いです。余りにも傷みが激しい場合にはリフォームをしたほうが有利になる場合が多いです。当然、綺麗にして頂いた方が印象も良く、気に入って頂ける確率がUPします!しかし、お客様によってお部屋の好みが違いますので、せっかくお金をかけてリフォームをしたのに気に入って頂けない場合もございます。私のお勧めは、数万円でできるハウスクリーニングで気になる水回りやサッシの桟(さん)などをプロの方に綺麗にして頂き、普段使わないような家具やお荷物を、レンタルボックスを借りて一時的に預け、お部屋広くスッキリ見せることです。綺麗にスッキリがポイントです!
《住まいの計画》 新築か中古か迷っているのですが?
それぞれのメリットを考えてみましょう。新築のメリットは、新しい事はもちろん最新の機能や設備、また、自分が最初の入居者だという気分の良さもあるでしょう。中古のメリットは、何と言っても立地条件の良さ。余裕のある構造、趣のあるデザインなど色々あります。価格が安いというメリットもあります。
《住まいの計画》 賃貸か購入か迷っているのですが?
一概には言えませんが、特に引越しが好きであるとか、定期的に転勤があるという方以外は、購入をお奨めします。最近の超低金利では毎月の賃料よりも安いローンの支払で購入できます。賃貸で発生する更新料もなくなり、自分が住まなくなれば賃貸に出すこともできます。貴方は一生家賃を払い続けますか?家賃はいくら払い続けても自分の物にはなりません。今の不景気な世の中に、住宅ローンを抱えることに不安を抱かれるお気持ちはよくわかりますが、持ち家であればいざという時に売却する事ができます。売る時に不利にならない物件を探す事が買う時に最も重要なポイントといえるでしょう。
《資金計画》  資金計画の目安にするポイントは?
自己資金の金額(頭金+諸費用)と月々の返済額の2つの視点から判断して資金計画を立てましょう。
《資金計画》  出張となり自宅を賃貸に出すことにしました。この場合、賃貸収入から差し引ける経費はどんなものがあるのですか?
賃貸収入から差し引ける経費には、その自宅を買った(建てた)際の借入金の利子建物の減価償却費、固定資産税・都市計画税等、火災保険料、入居者募集の広告費、管理費等があります。賃貸収入から必要経費を差し引いたものが所得になります。賃貸収入より必要経費のほうが多く赤字になった場合には、確定申告をすることによって、(サラリーマンの場合等)いったん源泉徴収された所得税が戻ってくることもあります。尚、住宅ローンを返済中に自宅を賃貸される時には、借入先金融機関の承諾が必要な場合がありますので注意が必要です。
《資金計画》  不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある?
不動産売却時にかかる費用としては、権利関係では抹消費用があります。抵当権が設定されている場合などです。また不動産会社へ払う媒介手数料もあります。また売買契約書に貼付する印紙代がかかります。売却にかかる広告活動費は通常、不動産会社が負担致します。ですので売却が決まった際にかかる費用としましては、仲介手数料、印紙代、抵当権があれば抹消登記費用などが必要になります。
《資金計画》  ローン残債があるのですが買い替えは出来ますか?
買い替えでの残債が多いと新居への購入は考えてしまいますね。一番は所有権移転の時に残債が抹消できないと、移転が出来ないという事です。当然銀行を含め金融機関がお金を返さなければ、抵当権をはずす事はありません。売却代金より残債が多い場合は手持金で抹消できるか?また新たなる購入物件と残債の借入が出来るかどうか?によります。まずはご相談下さい。景気の良い時期に購入された方は、ローン残高が売却金額を上回ることの方が一般的です。このような場合の為に、次に購入する物件費用と残ってしまうローン金額も含めた、住宅ローンを組むことができます。一見、損をしてしまうようにも思えてしまいますが、同時に現在の安い金利に借り換えすることもでき、買い替えに対する税制の優遇措置を利用することによって、実際の支払額は殆ど変わらないケースもございます。詳しくは一度ご相談頂ければと思います。
《資金計画》  住宅購入時に掛かる諸費用にはどんなものがあるのですか?

1.印紙税

契約時に必ず貼付します。

2.仲介手数料

一般的に、売買価格の3%+6万円(税別)となっております。

3.登記代

中古の建物や土地の場合は所有権移転登記・新築の建物の場合は建物表示登記と保存登記の手続きをする際に掛かる司法書士の報酬と登録免許税などが登記代にあたります。また、住宅ローンを組む際には、抵当権設定登記が必要となります。

4.借入費用

銀行などから住宅ローンを借りて不動産を購入する場合、借入時に事務手数料・保証料・金銭消費貸借契約時の印紙税などが掛かります。各銀行により金額や取り扱いが違いますので、各銀行に確認して、金利なども併せた比較から一番有利で便利な銀行をお選び下さい。

5.火災保険

土地購入の場合は対象外ですが、建物を購入する場合は必要になります。住宅ローンを組んで購入する場合は、銀行が担保保全のため加入を条件にする場合が多く、なかば強制加入となります。加入内容も借入全期間の長期で、ある程度の保険金額を設定しなければなりません。

6.公課清算

不動産売買日の当該年度に掛かる固定資産税・都市計画税を、売買日を境に清算します。マンションの場合は、これに加え管理費・修繕積立金も日割り清算します。

7.不動産取得税

売買完了数ヵ月後に都道府県より不動産取得税の請求が来ます。

注:諸費用は、購入内容などにより変わりますので、以上の全てが必ずかかるのではございません。

 

 

《関連法律》  前面道路が「43条1項但し書扱い」であると言われましたが、建築可能ですか?
一般的には建築可能です。建築基準法、43条1項但し書道路に面した土地で建物を建築する場合には、特定行政庁が交通上、防火上および衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得たうえで建築することとなります。
《関連法律》  プレハブの物置も建築物として延床面積に充当するのでしょうか?
住宅の付属物置として置くことが多いですが、土地に定着し、屋根を有している場合は、まぎれもなく建築物です。床面積にも算入されますし、メインの建物と同じ各種制限を受けることになります。しかしこのことに対する意識が薄いというのが現実で、プレハブが違反状態になっている場合があります。そうなると住宅を増築しようとしたときに、確認申請が下りなかったりというケースにもなりかねます。
《関連法律》  市街化調整区域の土地に何とかして家を建てられないものでしょうか?
市街化調整区域は基本的に住宅を建築することが出来ませんが、例外として農業、林業、漁業に必要と認められた建物や、これらの業を営む方々の居住用の建物も建築できます。
《関連法律》  サラリーマンですが畑は買えないのでしょうか?
原則購入できません。農地法という法律により、規制されています。農地は原則、農業従事者(耕作者)等でないと買えません。遺産分割による財産分与で 取得する場合等はOKなのです。でも、 農地を農地のまま手に入れることはできませんが農地を宅地、雑種地等にする目的で取得することは許可を受ければ可能です。これを農地転用許可制度といいます。この農地転用許可を受ければ、その土地を手に入れることができます。正式には「農地法第5条による許可申請」といいます。この許可申請は その畑が所在する農業委員会を経由して、都道府県知事にすることになります。
《関連法律》  プライバシー保護のためブロック塀を作りたいのですが、隣の方に費用の負担をお願いできるものでしょうか?
制限がありますが負担していただけます。民法第225条には塀についても界標と同様の規定があります。協議が調わない場合、材質は板塀か竹垣に限られ、高さも2mと規定されています。また、 借地人の場合も本条の権利を享有できます。
《物件調査》  物件の調査ポイントは?

不動産業者は権利証・登記簿謄本・公図・納税証明書などを閲覧すると共に現地に行って物件の現況を確認しています。特に、次の事項は大事です。

(1) 物件の売主が真実の所有者か

(2) 抵当権や賃借権など所有権以外の権利

(3) 都市計画法・建築基準法・国土法などの法令制限

(4) 取引物件説明書と現況の相違

以上の項目は必ず確認したほうが良いでしょう。

《物件調査》  隣家の庇(ひさし)が敷地内にはみ出しています。どうにかなるものでしょうか?
境界線から隣家の建物・設備等が越境している場合には、事前に売主において越境状態を解消のうえ、取引を行うことが原則です。しかし、ひさし等が越境している場合で特に現在の利用に支障がなく、ひさしを撤去・改修することが現実的でない場合には、売主において隣家との間で越境している事実をお互いに確認しておいてもらうことが大切です。その際、特に越境物については、将来撤去の覚書(将来、建物の建替え時に越境しないように建替えを行う旨を約束した覚書)を売主において、隣家からもらうように依頼することをお勧めします。また、これと併せてお互いの境界線(点)を確認した図面を貼付した境界確認書(または境界協議書など)を締結しておくのが良いでしょう。
《物件調査》  中古マンションを購入後、室内の改装をしたいのですが、なにか制限はありますか?
基本的に専有部分に属する室内の改装はできますが、玄関扉、ベランダ等共有部分に属する専用使用部分については勝手に改装等をすることはできません。マンションには管理使用に関する事項で、「専用使用部分の用途その他利用の制限等に関する規約」などの定めがありますので、管理規約を充分に確認することが必要です。
《物件調査》  相続した田を売る事となり、境界確認が必要となりました。隣地とは立会いの上、杭を入れましたが、あぜ道や溝は誰と立会いをしたら良いですか?
昨今の土地の売買では、境界をはっきりさせておくことが必須です。買主にとっては、土地を購入したあとで境界についてトラブルが発生しても、事情がわからないので困ってしまいます。杭を入れるだけではなく、測量を行い、登記簿面積と実測面積を一致させる地積更正登記までしておくことが最も良い方法でしょう。あぜ道や溝ですが、その部分が法務局備付けの「字限図」にどう表示されているかによって立会い者が異なります。もしあぜ道が「赤色」、溝が「青色」で着色されているのならば、それは、「里道」や「水路」であり、どちらも官有地です。農区長や水利代表の人に立ち会ってもらった上で、官公庁と官民境界協定を結ぶことにより境界が決定します。逆に、里道や水路の表示がない場合、あぜ道や溝は、「民有地」ということになります。お互いの土地を出し合っているのか、どちらかの土地の一部なのかは対面地の所有者との話し合いになるでしょう。対象部分が民有地であったとしても、田の場合、通行や通水に関しては地元の慣習がありますので、地元の役員の人にも立ち会ってもらった方が良いでしょう。境界に関する調査や手続きは、専門家である「土地家屋調査士」に相談されることをお勧めします。
《物件調査》  自宅の売却検討中ですが、以前に自宅で不幸あったのですが不動産会社に知らせるべきなのでしょうか?

知っている情報は包み隠さず開示して、その上で契約を締結することが望ましいです。事前にお話すれば問題なく済むものも、後々知ることによって、かえってトラブルになることもあります。売った後まで、いつ気づかれるかなと心配するより、すっきりと売却された方が、精神的にもよろしいのではないでしょうか?告知すべきかしなくてもいいものかの判断基準については、「その事実を知っていなければ買わなかったであろう」と認められるかどうかという抽象的なものであり、事件・事故の内容、経過年数、その後の利用状況など具体的な基準があるわけではございません。不幸の内容によっても変わります。最終的に告知する義務があったかどうかを判断するのは裁判所になります。売却をする際は、依頼する不動産会社の見解によって変わることもございますので、充分なお打ち合わせをしないといけないです。

《価格査定》  売却価格とはどのように決めるんですか?
売り出し価格を決定する参考として、妥当な市場価格の判定を行ないます。そしてこれを売主様に助言しご相談をして決めていきます!ます。この価格査定を行なうには、物件調査が重要となります。また、的確な市場の流れもお客様にお伝えします。これらの事を行い、売却価格を決めていきます。ポイントとしましては、路線価・近隣の売却事例・現在売却中の物件との比較・現地調査・相場の上昇下降の傾向等を総合的判断のもと、価格を決めていきます。そして、売主様のご売却の理由等を把握し、売却に要する期間をご相談しながら販売活動を始めます。例えば、売却期間に余裕がある場合は少し高く金額を設定したり、逆に急がねばならない理由がある場合は、すぐにでも買って頂ける金額をご提案するなど、売主様の状況によってご相談致します。
《価格査定》  査定価格の仕組みはどうなっているのですか?

査定価格は・・・あらゆる事実に基づいて算出致します。

仕組みとしては、

1.路線化と公示価格から土地査定価格を出す。

2.建物の再調達価格を原価修正を行い価格を出す。

3.価格査定マニュアルで出す。

4.適切な事例価格による比較。

5.市場性からの価格。

1?5までをそれぞれ出して査定価格とします。

路線価・近隣の売却事例・現在売却中の物件との比較・現地調査・相場の上昇下降の傾向等を総合的判断のもと、価格を決めていきます。同じ地域の土地でも、土地の形や陽あたりの状況、マンションであれば眺望なども、査定価格に反映します。

《価格査定》  電話やFAXなどで中古住宅・マンション・土地等、不動産買取査定してもらう事は出来ませんか?
査定は現地調査・市場調査が大事です。公示価格などの調査をする机上の査定のみでは物件の本質を正確に判断できないでしょう。大まかな査定ならば、机上で調べることはできますが、本来は実際に現地を見て、陽あたりの状況や、近隣の嫌悪施設の有無、眺望通風の良さなどの項目も査定の対象となります。
《価格査定》  査定価格より高く価格設定しても売れる?

査定価格より高い販売価格でも稀に売却できる場合もあります。査定価格は売却になるまでの価格の目安値のひとつです。

1.販売希望価格

2.査定価格

3.売出価格

4.成約価格

5.業者買取価格

と売却になるまでには1つの物件に5つの目安価格があります。売却を依頼なさるお客様の多数の方は1の販売希望価格です。そこで2の査定価格を提示しご納得頂いた上で、3の売り出価格が決まります。2と3の価格の差が余りにも大きいと、なかなか売却までには時間がかかります。余りに差が大きくなければ売却は大丈夫だといえます。非常に稀ですが、ご売却を希望するその地域、そのマンションを限定で探している方が、相場より高く設定しても買って頂ける場合がございます。ただし不動産の売買は高額取引ですので購入される方も真剣に相場や事例を調べてご検討されますので、あまり高い価格設定では、お問い合わせすらして頂けないかもしれません。

《価格査定》  不動産査定書はどこにお願いするものでしょうか?
不動産査定書をどうして手に入れたいのか、目的によって依頼先も変わります。売却が目的の場合、不動産会社に依頼してもよろしいかと思われますが、それ以外の査定そのものが目的の場合、依頼先は「不動産鑑定士」になります。不動産鑑定士さんの場合、鑑定(査定)そのものが業務になりますので、ご依頼のまま査定書を作成して頂けれると思います。その際は、作成手数料が発生します。
《不動産購入活動》 頭金なしで不動産購入できますか?
購入者の仕事内容や収入によっては、100%融資を受けられる物件もありますが、審査は通常よりも厳しくなります。その際にも、仲介手数料や登記に関わる手数料は別途必要になります。
《不動産購入活動》 所有者の方が住んでいる物件でも内覧は出来ますか?また見にくかったりしないのですか?
所有者の方が居住中であっても、ご案内には問題ありません。しかしお家の方がおられる時に限られますので、両者の時間の都合などを前もって調整しておく必要があります。空き家と違って実際に生活されている空間ですので、当然、家具や物が置いてあるので、間取り自体がはっきり見えてこない点もありますが、実際に自分たちが住んで家具などを置いたときの広さやイメージとしては逆に有利に分かりやすいと思います。
《不動産購入活動》 不動産広告を見る際に注意すべき点は何?
不動産広告は、「不動産の表示に関する公正競争規約」に基づいて作成されています。売主や代理・媒介など広告主の名称と立場を明示し、責任の所在を明確にする、「駅から徒歩〇分」の表示は80mを徒歩1分として計算する、イメージやオプションなどの写真には但し書き入れる...など、細かい規定が設けられているので、特別な注意は払わなくても大丈夫です。
《不動産購入活動》 購入する際の申込方法について教えて下さい。
ご購入の意思が固まった段階で、購入申込書または買付証明書に記入頂いてご契約となります。不動産を見学・検討された後、気に入った物件が見つかり、購入したい意思が固まりますと、購入の申込をすることになります。通常、口頭だけでの申し込みで受け入れられることはなく、書面にて購入したい旨の意思表示をします。この時に出す書面を購入申込書または買付証明書と言います。
《不動産購入活動》 希望の購入物件を探すにあたって、効率のよい探し方はありますか?
まずは当たり前のことですが買う目的をはっきりさせ、優先事項と妥協できる条件をを明確にしておきましょう。次に、希望のエリアでの間取りや広さに対する相場を把握した上で、物件をいくつか実際に見ていくことです。さらに営業マンとしっかりとコミュニケーションをとり、自分の希望条件などを的確に伝えることです。希望の物件が出たら連絡をいただけるようにしておけば、より効率よく物件を探せることでしょう。
《媒介契約》 「仲介」とは何ですか?

「仲介」とは、結婚などの仲人(なこうど)に該当します。不動産を売りたいという方から依頼を受け、買いたいというお客様を探し出し、売買契約の橋渡しをすることが不動産の仲介となります。仲介業者は、売却の依頼を受ける際、媒介契約を交わして広告などの販売活動を行います。また、不動産流通機構に登録して他社にも情報を提供したりもします。他社にも情報を提供して窓口を増やすことにより、他社の購入希望のお客様にも情報が行き渡り、成約に至る期間が短くなるためです。この場合、売主の仲介業者と、買主の仲介業者がそれぞれ別になり、1つの売買契約に仲介業者が2社入ることになります。不動産の広告などで、その業者が売主か仲介かを確認するには、「取引態様」を見ると分かります。

 

《媒介契約》 媒介契約って何でしょうか?

他人の不動産の売却に不動産業者が交わす契約のことです。依頼者(他人)との口約束では後日トラブルが発生しかねないことから、依頼の内容について書面化を義務付けてます。売りたい物件、買いたい物件の仲介を正式に依頼するときには、その対象となる物件の表示、売買価格、依頼する期間(3ヶ月以内)、報酬(仲介手数料)、その他の制約事項を宅地建物取引業者と依頼者の間で書面で取り決め両者記名押印の上1通づつを保管しておくと言うことです。

媒介契約には下記の種類があります。

1. 専属専任媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、1社の宅地建物取引業者にしか依頼できません。自分が売買の相手を見つけても直接契約を締結することはできません。

2. 専任媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、1社の宅地建物取引業者にしか依頼できません。自分が売買の相手を見つけて直接契約を締結することはできます。

3. 一般媒介契約

依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、複数の宅地建物取引業者に依頼することができます。自分が売買の相手を見つけて直接契約を締結することもできます。

 

 

《媒介契約》 不動産業者に支払う報酬額は?

不動産業者に支払う報酬は取引価格に応じて、法律で定められています。報酬に消費税がかかる場合は、従来の額に消費税相当分を加えた額となります。消費税の計算の基礎となる取引代金の額は、取引価格(土地建物)代金などにかかる消費税相当額を含まない本体価格(税抜き価格)となります。また、報酬の支払い時期については、国土交通省の指導により、契約時半金、決済時半金受領することが望ましいとなってます。

【簡易計算法】(取引額が400万円を越える場合)

(1)報酬に消費税がかかる場合: (消費税抜きの取引額 x 3%+6万円)x105%以内

(2)報酬に消費税がかからない場合:(消費税抜きの取引額 x 3%+6万円)以内

 

《媒介契約》 不動産業者と専任媒介契約を結び、その後に知合いが売ってほしいと言いました。この場合仲介手数料は発生しますか?
専任媒介契約というのはその媒介契約の1つです。依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介や代理の依頼を禁止する契約で、自己発見取引を禁止するものではありませんので、仲介手数料を支払う必要はありません。ただし、そういった内容の専任媒介契約をした場合は、履行する必要生じてきます。
《媒介契約》 媒介契約を結びましたが、売却を断念しようと考えています。それでも仲介手数料はかかりますか?

成約した場合にのみかかります。媒介契約だけではかかりません。

 

《売買契約》 売買契約とはどんなものですか?また、どのような事項について契約書で取り決めるのですか?

1.目的物件の特定、売買代金、支払い条件、所有権移転登記申請、引渡等の契約内容について、 売買当事者間で合意が成立したことを指します。

2.合意した内容について書面(売買契約書)にし、当該書面に当事者及び媒介業者並びに宅地建物取引主任者の署(記)名押印を行います。

3.その書面を売買当事者それぞれに交付します。

契約書で取り決める主な事項は
 売買の目的物及び売買代金手付金売買代金の支払時期、方法等
 売買対象面積等境界の明示
 所有権の移転時期
 引渡し日
 抵当権の抹消・所有権移転登記等
 引渡完了前の滅失・毀損等(危険負担について)
 物件状況等報告書
 瑕疵担保責任
 設備の引渡し
 手付解除・契約違反による解除、違約金
 融資利用の特約

 印紙の負担区分

 

 管轄裁判所に関する合意・規定外事項の協議義務

 

これ以外に、特段の取り決めを要する事項があれば、当事者間で話し合って特約を設ける場合があります。

 

 

 

 

 

《住宅ローン関係》  住宅ローンを利用する際の流れを教えてください。
一般的には、事前審査(承認)?本審査(承認)?金銭消費貸借契約?融資実行の流れとなります。
《住宅ローン関係》  住宅ローンの申し込みから結果が出るまで何日ぐらいかかりますか?
銀行によって異なりますが、事前審査の場合、早いところで2?3日ぐらいで出ます。本審査では大体一週間ぐらいが一般的かと思います。
《住宅ローン関係》  融資をうけた時、火災保険には絶対入らなくてはいけないのでしょうか?
住宅ローンご利用の場合には、担保となる建物について、火災保険に加入する必要があります。
《住宅ローン関係》  自己資金がまったくないので、諸費用などすべてローンを組みたいのですが、可能でしょうか?
対象物件の担保評価によって、絶対無理とは言い切れませんが 、融資してくれる銀行は限られてきます。勤め先や勤続年数などで100%まで融資をしてくれて、尚且つ諸経費ローンまで融資してくれる銀行もありますし、全然話になりませんという銀行もあり、銀行によって対応はまちまちです。
《住宅ローン関係》  購入資金はどのくらい用意する必要があるの?
住宅ローンの利用を前提にすると、大きく頭金と諸費用(次の項目を参照)が購入に必要な資金となります。中には頭金ゼロで購入可能な物件もありますが、そのぶんローンの支払い額は多くなります。物件の価格と借入可能なローンの金額にもよりますが、一般的には「頭金20%・ローン80%」、できれば「頭金30%以上・ローン70%以下」で資金計画を立てるのがいいとされています。
《登記》 地目を変更した時はどうすればいいのですか?
登記の名義人は地目の変更が生じた日より1か月以内に地目変更登記を申請しなければなりません(不動産登記法第81条)。これをしなかった場合、10万円以下の過料に処せられます(不動産登記法第159条の2)。
《登記》 所有している土地の隣接部の一部を譲ってもらったのですが、どんな手続きが必要ですか?
土地の一部を売買したときには、その部分を明らかにし、「分筆登記」をしたのち、その部分についての売買による「所有権移転の登記手続き」を行う必要があります。この手続きを怠ると、後日の紛争の原因となることが多いようです。土地分筆の登記申請は、土地家屋調査士が代理で行うことができます。まず、法務局などの台帳を調査したのち、分筆前の土地全体の境界を確定する必要があるので、隣接地所有者と立会いをし、境界を確認、測量します。(「官民境界協定」といいます)。必要があれば、地図訂正などに必要な書類を作成し、土地分筆登記を申請します。ここまでが土地家屋調査士の業務となります。分筆登記完了後、売買した部分について所有権移転登記の申請をすることになりますが、これは司法書士の業務となります。土地分筆登記は、場合によっては大変時間がかかることがありますので、このような場合にはすぐに土地家屋調査士にご相談されるのが良いでしょう。
《登記》 古い抵当権を抹消したいのですが?土地を売ろうと思い登記簿謄本を取り寄せたところ、抵当権が登記されていました。抵当権者の相続人について調べてみましたがわかりません
古い抵当権の抹消登記は、登記権利者(所有者)と登記義務者(抵当権者の相続人全員)の共同申請によってするのが原則です。しかし、ご質問のケースでは、登記義務者が行方不明で、関係書類も残っていないとのことですので、このような場合には、債権額及び弁済期までの利息、そして供託した日までの損害金を供託所(法務局にあります)に供託して、登記権利者が単独で抹消登記の申請をすることができる特例が設けられています。具体的には、供託所に備え付けの「供託書」に必要事項を記入し、債権額、供託日までの利息及び債務の不履行によって生じた損害の全額に相当する金銭を添えて、債務履行地(抵当権登記名義人の住所地)に所在する供託所に供託します。このとき交付される「供託したことを証する書面」を添付すれば、登記権利者が単独で抵当権抹消登記を申請することができます。債権額とは、あくまでも抵当権設定当時の債権額のことであり、現在の貨幣価値を考慮する必要はありません。
《登記》 内縁解消と財産分与による所有権移転登記について内縁関係を解消する場合でも、財産分与による所有権移転登記をすることができますか?
できます。内縁解消の場合においても財産分与の請求(民法768条)は認められる(最判昭和33・4・11)ので、そのような場合であることが判明すれば、財産分与を原因とする所有権移転登記はできます。※昭和47年10月20日民事三発559号回答は、判決による場合における財産分与による所有権移転登記を認めていますが、これは判決による場合に限定する趣旨ではなく、登記原因証書として財産分与の協議書が添付され、内縁解消による財産分与であることが書面上認定できる場合であれば、財産分与による所有権移転登記を認めてさしつかえないと解されています。※内縁離婚に基づく「財産分与」を登記原因として所有権移転登記を申請することの可否について原被告は、事実婚関係にあった後、内縁離婚をした件につき「被告は原告に対し、別紙目録記載の不動産につき、昭和 年 月 日財産分与を原因とする所有権移転登記手続をせよ」との判決が下された場合、登記原因を「財産分与」として登記できると考えるとされてます。
《登記》 抵当権設定登記の登記原因について登記簿の乙区の抵当権設定登記の登記原因が「年月日保証委託契約による求償債権年月日設定」となっている場合がありますが、どういう意味
債務者=設定者(不動産の所有者)としてお答えします。債権者(銀行)と債務者の直接の債権を被担保債権として抵当権設定登記がなされた場合は、登記原因は、「年月日金銭消費貸借年月日設定」と記載されます。登記原因が「年月日保証委託契約による求償債権年月日設定」となっている場合は、債権者(銀行)と債務者の抵当権設定契約ではなく、債権者・債務者・保証会社の3当事者関係のうち保証会社と債務者間の保証委託契約による求償債権を被担保債権とする抵当権設定契約です。一見複雑な関係に思われますが、個人の債務者・保証人・債権者の関係を思い浮かべればわかりやすいと思います。債権者・債務者間では金銭消費貸借契約が、保証会社・債務者間では保証委託契約が、そして、債権者・保証会社間では保証契約が締結されています。もし、債務者が債務を履行できなかったときは、保証会社が債務者の代わりに債権者に弁済することになり、その代わりに保証会社は、債務者の不動産に設定した抵当権を実行し債権を回収することができます。
《税金》 固定資産税の課税対象期間はいつですか?
固定資産税は1月1日現在の所有者のところに請求がきます。課税の対象期間は4月1日?翌年の3月31日までですので、取引日を起算日として日割りにて清算します。
《税金》 不動産の売却時にも税金はかかる?

不動産を譲渡した時にも税金はかかります。税金には譲渡所得税・住民税があります。売却の他にも交換なども含まれます。課税に関しては、譲渡益が出た場合にかかります。所有期間が5年を超えない短期譲渡。5年を超えるには長期譲渡としてかかりますが、居住用の土地に対しては、控除や特別措置があります。マイホームなど土地や建物を売却して得た利益に対して、所得税・住民税が課せられます。ただし、購入金額より高く売った場合(利益がある場合)に課せられる税金なので、相続や贈与によって得た不動産以外ではかかることが少なく、各種税制措置によって軽減されることが多いです。また、契約書に貼る印紙も税金のひとつです。

《税金》 売却した物件の支払済み固定資産税はどうなるのでしょうか?
固定資産税・都市計画税は、1月1日現在の所有者に課せられます。そして支払い済みの固定資産税・都市計画税については引渡日を境に日割りで清算します。もし、4月1日に引渡しをした場合、売主様は既に固定資産税を一年分支払っております。そして4月1日を基準に買主様から日割りの金額を受け取ることになります。
《税金》 中古住宅に消費税は必要ですか ?
中古住宅の売買に於いては建物部分ついては売主が不動産業者(不動産業者が他の不動産業者に仲介を依頼している場合もある)の場合と一般の個人の場合とによって異なります。消費税法では、消費税は事業者が行う資産の譲渡等に対して課せられるとなっています。従って売主が不動産業者の場合には、中古住宅であっても事業用商品である以上消費税がかかります。一方、売主が個人の場合には商品ではありませんから、消費税はかかりません。また、土地についてはそもそも消費の対象となるものではなく、その譲渡は単なる資本の移転と考えられるところから、どちらの場合も消費税法上非課税となっています。
《税金》 売却した場合、確定申告が必要と聞いたのですが?
売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も不動産を譲渡した場合は確定申告が必要となりますので注意が必要です。
《投資・収益 》 収益物件で、ファミリー向けよりワンルームの方が良いのでしょうか?
それぞれの特徴を比較してみましょう。家賃ですが、ファミリータイプの場合家賃も大きさにより値がはります。空室さえ作らなければうまく回りそうです。ワンルームの場合一部屋の家賃は安く設定されています。空室の場合のリスクは少なそうです。入居率ですがファミリーの場合の方がワンルームに比べて定住率が高いといわれています。このようにそれぞれ特徴がありますので、一概にどっちが良いというのは言えません。
《投資・収益 》 マンション経営とはどういうものですか?
マンションを、第三者に賃貸する事で、オーナーには定期的に安定した収入を得ることになります。その得た金銭の中から、ローンやその他の費用をまかないます。これをマンション経営といいます。
《投資・収益 》 不動産投資を買う場合、利回りだけで決めても良いものでしょうか?
確かに利回りはとっても大事なポイントになってきますが、利回りというのは賃貸人がいてはじめて成立するもので、借り手が出て行ったときにすぐに入らなければそれだけリスクも大きいです。また、大きな修繕をしなければいけなかったり、誰も借り手がつきそうにない場所だったり各々の問題があります。大切なのは、利回りだけを見るのでなく、交通の便が良いいのかや、メンテナンスが行き届いているか、また周辺の状況などそのほかにも見なければならないところはたくさんあります。
《投資・収益 》 住宅ローンを支払っているのですが、今度不動産投資をしようと思っています。その際、融資は受けられますか?
住宅ローンは自身が住むためのローンであり、収益として利益を生む為のローンとは別物です。一概には言えませんが問題ありません。
《投資・収益 》 収益物件の外観や室内の改装・修繕費用などは全てオーナー負担ですか?
入居者が負担する部分と、オーナーが負担する部分とがあります。入居者の入れ替わりの際の室内内装のメンテナンスなどは、入居者の敷金から精算するので、オーナーの負担はございません。また外観や共有部分などの改装などはオーナー負担が一般的です。
《相続・贈与》 土地活用は相続税対策に効果的と聞いたのですが?
相続はその仕方によって税額がかなり異なりますが、ご自分の所有している不動産に合わせた節税方法をとることが求められます。賃貸経営による土地活用は、相続税対策に最も有効といえます。一般住宅に比べ、借家権割合が控除。アパート・マンションの場合は、敷地の相続税評価額が30%(敷地200m2までは50%)減額されます。賃貸併用住宅は、敷地200m2までは賃貸部分が小規模住宅用地とみなされるため、相続税評価額が最大80%減額されます。また、建物借入金は債務として相続財産から差し引くことができるので、相続税の節税になります。以上のことから、賃貸経営による土地活用が相続税対策に効果的でしょう。
《相続・贈与》 遺産の土地を分割するにはどうしたらよいのですか?
被相続人が遺言で分割方法を指定ていた場合は、遺留分の侵害がなければ、その遺言書の指定に従って分割すればといでしょう。もし遺言書がなければ、相続人全員で話し合って、それぞれの取得分を決めて、その内容は「遺産分割協議書」として作成します。ただし、分割をした土地の所有権を第三者に対抗するには、相続人それぞれが遺産分割による所有権移転登記をする必要があります。これにはまず、共同相続の登記をする方法と、いきなり分割登記をする方法があります。
《相続・贈与》 2人の相続人が登記識別情報を別々に持てるか?
登記実務の取り扱いでは、共同相続人中の一部の者の相続分についてのみの相続の登記はできないことになっておりますので、登記識別情報(いわゆる権利証)は1つしか交付されません。あらかじめ権利証をどちらが保管するかを決めておくことをお勧めします。なお、売買による所有権移転登記で売主がAで買主がB、Cの場合には、1件目でBを権利者として所有権一部移転登記、2件目でCを権利者とするA持分全部移転登記の2件の登記を申請すれば、別々に権利証を持つことができます。
《相続・贈与》 遺産分割協議を全員の合意で解除し、やり直すことはできますか?
できます。民法は契約自由の原則を採用しており、その内容が公序良俗に違反しない限りは有効です。全員の合意さえあれば、遺産分割をやり直すことを、民法上制限する理由はありません。不動産登記においても、遺産分割協議書を添付してなされた相続登記を、錯誤を原因として抹消し、新たな遺産分割協議書を添付して再度の相続登記を申請することができます。
《相続・贈与》 死因贈与と遺贈の違いや、税務上の取り扱いについて教えてください。
死因贈与は契約であり、遺贈は単独行為です。死因贈与とは、贈与者の死亡により効力が生じる贈与をいい、遺贈とは、遺言で自分の財産の全部又は一部を処分することです。死因贈与も遺贈も相続税法により、贈与税ではなく相続税が課税されます。相続税法第1条 左に掲げる者は、この法律により、相続税を納める義務がある。1.相続又は遺贈(贈与者の死亡に因り効力を生ずる贈与を含む。以下同じ。)に因り財産を取得した個人で当該財産を取得した時においてこの法律の施行地に住所を有するもの死因贈与は、生前に始期付所有権移転仮登記をすることができますが、遺贈者の生前に、遺贈による所有権移転請求権仮登記はできません。
《賃貸・テナント》 部屋を借りるには、まず何をすればいいの?
自分が借りたいと思う部屋の条件を決めることから始めましょう。最低、家賃、エリア、間取りは決めておいて下さい。そのほかにも、駅からの距離や日当たり、バス・トイレ別、周辺環境など、条件はたくさんあります。希望の条件を決めたら、次は優先順位をつけて下さい。限られた予算で部屋を見つけるのですから、条件全てを求める事はちょっと無理がある事もご承知下さい。最後に自分が決めた条件と家賃の相場が合っているかもご確認下さい。
《賃貸・テナント》 保証人は誰に頼めばいいの?
マンションやアパートを借りる時には、ほとんどの場合「保証人」が必要になります。しかも多くは、借主が家賃を支払わなかったり、支払えなかったりした場合に、借主に代わって家賃を支払う義務のある「連帯保証人」です。そのため、親や兄弟など「借主に近い親族」を連帯保証人に求められることが一般的です。どのような保証人が必要かは、賃貸契約の条件として規定されているので、まずはそれに見合う人に依頼すること。適当な人が見当たらない時は、仲介の不動産会社や貸主に相談するといいでしょう。
《賃貸・テナント》 入居審査はありますか?
はい、入居審査は必ずあると思って間違いないでしょう。多くは、申込書の内容や提出書類に基づいて、仲介不動産会社や管理会社が審査を行い、貸主(大家さん)が最終的な判断を下します。一般的には、「家賃を確実に払えるだけの収入があるか」「連帯保証人に保証能力があるか」「入居後に問題を起こしかねない要素はないか」といった点がチェックされます。「学生限定」「女性限定」「ペット不可」などの入居条件を定めている物件では、こうした条件を満たしているかどうかも審査の対象になります。入居審査にかかる時間は通常、申込み後1?2日です。
《賃貸・テナント》 契約・入居時に必要な費用は?
「所定の敷金と礼金、入居日からその月末までの日割り家賃、不動産会社への仲介手数料」が、基本的に必要となる費用です。敷金と礼金の代わりに「保証金」を求められる場合もあります。物件探しや申込みの時には必ず、「費用は何と何が必要で、全部でどのくらいかかるか」を仲介の不動産会社に確認しておくこと。引越し費用も忘れずに計算しておきましょう。
《賃貸・テナント》 保証金・敷金・礼金の違いは?
保証金は賃貸契約時に、退去時に差し引く金額をあらかじめ決めて預ける費用です。敷金は、解約時に原則として全額返金されます。実際には退去後の修復費用の実費分が相殺されて残額が返金されます。お部屋の使用状態によっては、追加請求される場合もありますのでご注意下さい。礼金は、解約時に全額戻らない条件で支払う費用です。それぞれ単一でされる契約と、敷金いくら礼金いくらという契約もあります。その場合は「敷金+礼金=保証金」と考えて頂いたらいいでしょう。
《リフォーム》  リフォーム相談や見積りに費用はかかりますか?
ご相談は無料です。安心してください。見積りに関してほとんどの場合は無料ですが、参考見積りとして経費を頂く場合がございます。参考見積りとして料金が発生する場合は事前にお話し致します。
《リフォーム》  どんなリフォームでも出来ますか?

経験のない事や請負金額により応えられないことがございます。改装・修繕等のリフォーム、軽微な建設工事の請負業ならお任せください。

・軽微な工事とは、建築一式工事の場合には、その1件の工事請負代金の額が1,500万円未満(消費税含む)の工事、または延面積が150未満の木造住宅工事、建築一式工事以外の建設工事の場合には、その1件の工事の請負代金の額が500万円未満(消費税含む)の建設工事をいいます。(注)このような小規模工事のみを請負うには、必ずしも建設業許可を受ける必要はございません。

《リフォーム》  他の会社にも見積りを頼んでいますが、それでも可能ですか?
はい、可能です。友人・知人にご紹介頂いたお客様でも合い見積り・競合となるような時勢です。見積り内容を比較・ご検討のうえ、不明な部分や納得いかない点はご遠慮なく申し付け下さい。
《リフォーム》  アフターサービスは大丈夫ですか?
新しい設備などは使用してから気付くこともありますので、お気付きの点がございましたら、いつでもご連絡ください。リフォームの場合は、築年数や諸条件によって状況が大幅に異なり、保証期間を一律に設定することが難しいため、直ぐにお答えすることが出来ない場合もございますが事前にお客様と話し合い、最後まで責任を持ち解決策を必ず見つけます。通常の範囲としまして施工後、1年未満で不具合が生じた場合、特別な使用状況を除き対応させて頂いております。尚、お客様の不注意による汚れ、破損等は、保証対象外になりますので、ご了承願います。
《リフォーム》 工事の際、一時的に仮住まいが必要ですか?
工事内容によりますが、ほとんどの場合は居住されたままでの工事が可能です。例えば、2階建ての住宅を全室リフォームする場合は、階段を隔てて1階・2階を半分ずつ工事する等、家具を移動しながら部分的に施工していきます。また、水廻りの改修は、できるだけ使用不可能な期間を短くするように配慮して施工します。プラン、工事内容が確定した時点で、工程表をもとにお客様と相談しながら進めていきます。
《リフォーム》 工事の際、一時的に仮住まいが必要ですか?
工事内容によりますが、ほとんどの場合は居住されたままでの工事が可能です。例えば、2階建ての住宅を全室リフォームする場合は、階段を隔てて1階・2階を半分ずつ工事する等、家具を移動しながら部分的に施工していきます。また、水廻りの改修は、できるだけ使用不可能な期間を短くするように配慮して施工します。プラン、工事内容が確定した時点で、工程表をもとにお客様と相談しながら進めていきます。
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